一、前言：
隨著科技的發展及社會的進步，人們對住宅的要求也日益提高，不再僅僅關注面積、綠化、周邊交通等條件，尤其在國家政府部門提出了建設資源節約型社會后，建設主管部門、建設單位及物業管理單位均在大力推崇環保、安全、節能、、舒適的建筑和樓盤。
在當前的住宅樓盤中，為了提供人們基本生存環境，配置了數量極大、分布離散的機電設備：如排風送風設備、照明設備、變配電設備及給排水設備、電梯等。
如何采用一些科技手段，以達到及時掌握設備運行情況、合理利用設備，節省能源、節省勞動力，確保設備安全運行，為業主提供節約、、環保的生活工作環境，是各方面迫切希望解決的問題。
其實，采用樓宇自控系統，是提高機電設備能源績效的一個普遍及有效的方法。
數年前，樓宇自控系統還主要用于建筑物內暖通空調設備的自動化控制。
近幾年，樓宇自控系統已涵蓋了建筑或樓盤中所有可控的機電設備，并成為“智能建筑或智能小區”*的基本環節。
二、樓宇自控在住宅小區的應用
可以對住宅樓盤中的各種設備進行工作狀態的實時監測和控制，從而實現公共機電設備的*化管理并降低故障率
通常采用傳感器技術和計算機網絡通訊控制技術，根據使用要求，采用智能聯動開關方式和定時自動控制方式實現設備的自動監測和控制。從而達到優化整個小區各個設備的運行，延長設備壽命和節約能源的目的。
功能要求如下所述：
1、給排水設備(水泵、電控閥等相關設備)運行狀態監測，控制、故障報警、查詢；
2、蓄水池(含消防水池)、污水池的水位高低監測、報警、查詢；
3、變配電設備狀態顯示、控制、故障報警、查詢;
4、電梯運行狀態顯示、故障報警及停層顯示、查詢；
5、公共照明控制回路的狀態監測、時序、聯動啟停控制、查詢；
6、燈光場景的設定及照度的調整、查詢；
7、送排風控制回路的狀態監測、故障報警、啟停控制、查詢；
三、樓宇自控在住宅小區中的作用
樓宇自控在住宅小區的應用，究竟能帶來什么？
1、降低機電設備的能耗、有效節約能源支出。
在滿足使用要求的前提下，樓宇自控系統通過計算機控制程序，合理組織設備運行，對所有的設備進行監視和控制，有效節省電能，減少不必要的浪費，使之運行費用為zui低。
● 照明系統——住宅小區的公共照明系統，通過時間表(或根據照度)控制，使被控燈具按時(按需)熄滅，避免長明燈。據統計這樣每年可節約電能約占樓宇自控系統造價的 10% 左右。
● 給排水系統——給排水系統中水泵與水箱、水池內水位狀態聯動，僅在需要時才投入運轉，避免不必要的浪費。同時保證不跑水，節約水資源。據統計這樣每年節約電費與水費約占樓宇自控系統造價的 5% 左右。
●送排風系統——住宅小區的送排風系統，主要集中在地下車庫、人防設施中，也有部分住宅建筑直接向樓內送新風。送排風系統通過時間表(或根據環境中二氧化碳濃度)，使風機設備按時(按需)啟停。據統計這樣每年可節約電能約占樓宇自控系統造價的 5% 左右。
2、預防突發事故發生，保護設備的投資
監視設備運行狀況，一旦發現其中某臺設備運行異常，立即報警通知檢修人員前去檢查和維修；當一組設備中的某臺設備故障時，自動切換到備用設備。
對于臨時停電的情況，當恢復供電后，系統自動執行順序啟動程序，可保證設備投運順利，避免啟動失敗對設備的損害。
3、延長設備使用壽命、降低管理及操作成本
● 系統實時監測設備的運行狀態，系統可提供設備運行的完整記錄，可定期提醒用戶維護、保養。
●系統自動記錄設備的累計運行小時數，主、備設備自動切換運行，使各臺設備累計運行時間基本相近。
因此可以使設備的使用壽命加長，有效降低維護成本。
4、整個樓盤的所有機電設備集中管理，有效降低勞動力成本
在控制中心計算機界面上完成所有操作，極大地方便了機電設備的操作與維修，減少管理和維護人員數量以及其勞動強度。據統計這樣每年因此節省勞動力成本約占樓宇自控系統造價的 40% 左右。
由此可見，采用樓宇自控以后，管理水平、經濟效益均明顯提高。
四、適合住宅小區的樓宇自控的特點
由于住宅小區自身的建筑特性和使用人員的實際情況，適合住宅小區的樓宇自控系統應該是：
1、功能實用
切實反映小區公共設備運行情況和關鍵故障狀態，并提供實時準確的量化數據，整個系統操作應易學、易維護，軟件要有友好的人機界面。
2、實施方便
充分考慮到小區的信號傳輸距離遠和信號離散的特點， 要求布線簡單可靠。
3、高性價比
系統的造價、服務成本及維護成本，要滿足住戶對物業管理、服務效率的高要求，又不能過多增加業主及物業管理單位的經濟負擔。
4、高開放性
系統的結構應是開放性的，能滿足管理需要而增加的設備及樓盤建設延續的增加設備。
